土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。
概念
1、土地估價(jià)必須依據(jù)土地估價(jià)的理論和方法。
2、土地估價(jià)必須依據(jù)充足的土地市場(chǎng)交易資料。
3、土地估價(jià)必須考慮土地政策的影響。
4、土地估價(jià)要充分了解評(píng)估對(duì)象地塊的各種權(quán)利狀況。
5、土地估價(jià)所評(píng)估出的地價(jià)是該地塊某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
作用
(一)土地估價(jià)有助于土地交易的順利進(jìn)行
(二)土地估價(jià)有助于企業(yè)投資決策
(三)土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)的完善
(四)土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)管理
原則
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定:"國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則"。一般地講，土地價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循以下原則。
(一)公平原則
(二)最有效利用原則
(三)替代原則
(四)預(yù)期收益原則
(五)供需原則
(六)保證農(nóng)民基本生活原則
估價(jià)方法
1.基本估價(jià)
由分為收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法。
2.應(yīng)用估價(jià)法
又稱大量估價(jià)法，是在應(yīng)用基本估價(jià)方法基礎(chǔ)上的大范圍分析評(píng)估，該類方法的關(guān)鍵在于建立評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。此類方法包括路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。
方法選取
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，對(duì)一宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，通常要依據(jù)評(píng)估目的和宗地的用途同時(shí)采用上述方法中的兩種，并對(duì)兩種方法評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行分析后取值。
影響因素
影響土地價(jià)格的因素主要有：
(1)一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。
(2)區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。
(3)個(gè)別因素。指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長(zhǎng)度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。
分析方法
土地估價(jià)時(shí)對(duì)影響因素的分析、選擇要根據(jù)因素影響程度的大小，分主次分析、確定影響因素。
要點(diǎn)
土地位置
土地屬性
時(shí)機(jī)選擇
機(jī)會(huì)成本
社會(huì)反響
（本文來源于網(wǎng)絡(luò)）